روش‌های اجرا در صنعت ساخت

 

مقدمه

پیمان (Contract / Agreement) از دیدگاه حقوقی، سندی است که رابطه حقوقی، مالی و اجرایی میان کارفرما و پیمانکار (و در مواردی سایر طرف‌ها) را تعیین می‌کند. انواع پیمان‌ها روش‌های متفاوتی برای توزیع ریسک‌ها، مسئولیت‌ها، وظایف طراحی/تدارک/اجرا و مکانیزم‌های پرداخت ارائه می‌دهند. انتخاب روش مناسبِ تحویل/نوع پیمان، کلید مدیریت ریسک قراردادی و عملیاتی یک پروژه است.

طبقه‌بندی کلی

1. بر اساس ترتیب طراحی و اجرا: DBB (Design–Bid–Build)، Design–Build (DB)، Design–Bid–Build سنتی.

2. بر اساس تک‌نقطه‌ای شدن مسئولیت طراحی/تدارک/اجرا: EPC / Turnkey، PC (Procurement & Construction)، EPCM.

3. بر اساس مکانیزم پرداخت: Lump-Sum (قیمت مقطوع)، Unit-Price (قیمت واحد/متر)، Cost-Plus / T&M (هزینه‌+حق‌الزحمه / زمان و مصالح)، GMP.

4. روش‌های مدیریتی/تعامل: Construction Management (Agency/CM as advisor)، CM at-Risk (CMAR)، Integrated Project Delivery (IPD)، Alliance.

5. روش‌های تأمین مالی/تحویل عمومی-خصوصی: PPP / BOT / BOOT / Concession.

6. سایر: Framework Agreements, Joint Venture/Consortium, Subcontracting models, O&M / BOO.

انواع پیمان‌ها بر اساس روش اجرا

1) Design–Bid–Build (DBB) — قرارداد‌ سنتی / طراحی-مناقصه-ساخت

تعریف

کارفرما طراحی کامل (نقشه‌ها و مشخصات) را قبل از مناقصه آماده می‌کند؛ پیمانکار بر اساس اسناد مناقصه پیشنهاد می‌دهد و پس از انتخاب، اجرای کار را برعهده می‌گیرد. (روشی خطی و سنتی).

مزایا

تفکیک شفاف مسئولیت‌ها (طراح جدا، پیمانکار جدا).

رقابت قیمتی شفاف در مرحله مناقصه؛ مناسب پروژه‌هایی با فهرست اقلام معین.

مناسب پروژه‌هایی که کارفرما می‌خواهد کنترل کامل طراحی داشته باشد.

معایب

طولانی شدن زمان کل پروژه (طراحی کامل قبل از اجرای کار).

احتمال بزرگی اختلافات فنی بین طراحی و اجرا (مسئله سازگاری اجرایی).

تشتت مسئولیت در مواجهه با خطاهای طراحی (پیمانکار ممکن است ادعا کند خطا مربوط به طراحی است).

نکات حقوقی

مسئولیت طراحی معمولاً برعهده کارفرما/مشاور است؛ لذا باید سازوکار مشخصی برای ادعاها (claims) ناشی از خطاها/ناقصی‌ها پیش‌بینی شود.

تغییر مقادیر و کار اضافی (Variation) باید طبق سازوکار مندرج در قرارداد قابل مطالبه باشد.

مکانیسم تحویل و کنترل کیفیت، تحویل موقت/قطعی، ضمانت‌ها و کسورات باید روشن نوشته شوند.

 

2) Design–Build (DB) — طراحی‌و‌اجرا (یکپارچه)

تعریف

کارفرما با یک «طراح‌-سازنده» (design–builder) قرارداد می‌بندد که مسئولیت طراحی و اجرای پروژه را یک‌جا برعهده دارد؛ یک نقطه مسئولیت برای کارفرما.

مزایا

کاهش زمان پروژه (امکان هم‌پوشانی طراحی و اجرا).

یک نقطۀ مسئولیت برای طراحی و اجرا (ساده‌سازی مسیر ادعاها).

معمولاً بهبود سازگاری طراحی با اجرا و کاهش تغییرات فنی.

معایب

ریسک کمتر برای کارفرما در تداخل طراحی/اجرا، اما نیاز به اعتماد بیشتر به یک واحد.

در صورت ضعف طراحی، پیگیری تعهدات طراحی می‌تواند پیچیده‌تر شود (چون پیمانکار طراح هم هست).

رقابت در مناقصه ممکن است پیچیده‌تر شود (انتخاب بر اساس شایستگی و قیمت).

نکات حقوقی

پیمانکار طراحی-اجرا مسئولیت کامل طراحی را می‌پذیرد — بنابراین در قرارداد باید محدوده خدمات طراحی و معیارهای عملکرد (performance specs) واضح شوند.

بیمه‌های حرفه‌ای طراح (PI insurance) و بیمه‌های مسئولیت پیمانکار لازم است.

موضوع مالکیت فکری (IP) نقشه‌ها و مدارک طراحی باید صریح شود.

 

3) EPC / Turnkey (Engineering–Procurement–Construction)

تعریف

پیمانکار مسئول کامل طراحی، تهیه تجهیزات و مصالح و ساخت و تحویل پروژه «کلید در دست» با تضمین عملکرد است؛ معمولاً به‌صورت قیمت مقطوع (Lump Sum Turnkey).

مزایا

یک نقطه مسئولیت کامل برای کارفرما (ریسک هماهنگی بین طراحی، تدارک و ساخت به پیمانکار منتقل می‌شود).

مناسب پروژه‌های صنعتی/بزرگ با پیچیدگی بالا که کارفرما می‌خواهد ریسک فنی و هماهنگی را انتقال دهد.

تسهیل تأمین مالی و ورود به بهره‌برداری (Contractor delivers ready-to-operate facility).

معایب

معمولاً قیمت بالاتری نسبت به تقسیم‌بندی کار به‌خاطر ریسک‌های تحمیل‌شده به پیمانکار.

انعطاف‌پذیری کمتر برای تغییرات طرح توسط کارفرما (غالباً تغییرات موجب ادعاهای پرهزینه می‌شود).

انتخاب پیمانکار بسیار حیاتی؛ نیاز به ارزیابی فنی و مالی قوی.

نکات حقوقی

باید شروط دقیق در خصوص تضمین عملکرد (performance guarantees)، خسارت دیرکرد (liquidated damages / LD)، تحویل و پذیرشِ فنی مشخص شود.

در قراردادهای EPC معمولاً پیمانکار مسئول کلیه خطاهای طراحی، اما ممکن است استثنائاتی (Design Exclusions) قید شود.

بندهای مربوط به تعدیل قیمت، فورس ماژور، بیمه، و محرمانگی باید جامع و روشن باشند.

 

4) PC — Procurement & Construction (تدارکات و ساخت)

(در متون فارسی این اصطلاح برای پروژه‌های صنعتی رایج است؛ معنی دقیق در قرارداد باید تعریف شود)

تعریف

طراحی توسط کارفرما یا مشاور انجام شده، اما پیمانکار مسئول تدارک (Procurement) تجهیزات/مصالح و اجرای ساخت است — یعنی طراحی به عهده کارفرما و تأمین+ساخت به عهده پیمانکار. (این شکل در پروژه‌های صنعتی و نیروگاهی متداول است).

مزایا

با حفظ کنترل طراحی برای کارفرما، کارفرما می‌تواند الزامات فنی/عملیاتی را مستحکم نگه دارد.

پیمانکار بر تدارک/اجرای کار متمرکز می‌شود که گاهی باعث صرفه‌جویی در اجرا می‌شود.

معایب

ضرورت تعامل دقیق میان طراح (کارفرما/مشاور) و پیمانکار در فاز اجرا؛ در صورت وجود نقص در نقشه‌ها، اختلافات و ادعاها محتمل است.

پیمانکار ممکن است بابت خطاهای طراحی ادعا کند که هزینه‌ها از حوزه تعهد او خارج است.

نکات حقوقی

مرزبندی صریح مسئولیت‌های طراحی/تدارک/اجرا در قرارداد حیاتی است.

مکانیسم رسیدگی به ادعاها ناشی از خطاهای طراحی یا نقص اسناد باید روشن شود (مسئولیت‌های طراحی، تغییرات، تعدیل قیمت).

 

5) EPCM — Engineering, Procurement & Construction Management

تعریف

پیمانکار (EPCM) خدمات مهندسی، تدارک و مدیریت ساخت را ارائه می‌دهد؛ اما قراردادهای ساخت و تدارک عمدتاً بین کارفرما و تأمین‌کنندگان/پیمانکاران منعقد می‌شود — یعنی پیمانکار (EPCM) نقش مدیریت و هماهنگی دارد نه اجرای مستقیم کلیه کارها.

مزایا

کارفرما کنترل و مالکیت قراردادها را حفظ می‌کند، اما از تجربه مدیریتی و نیروی انسانی EPCM بهره‌مند می‌شود.

مناسب پروژه‌هایی که کارفرما می‌خواهد در انتخاب پیمانکاران انعطاف داشته باشد.

معایب

ریسک توزیع‌شده‌تر؛ کارفرما مسئول قراردادی مستقیم با پیمانکاران است که ممکن است پیچیدگی حقوقی ایجاد کند.

نیاز به ساختار پیمان و مدیریت قرارداد قوی در کارفرما.

نکات حقوقی

باید حدود اختیارات EPCM (تصمیمات اجرایی، اعطای قراردادها، تعهدات مالی) کاملاً مشخص باشد.

سازوکار پیگیری ادعاها و ضمانت‌های عملکرد پیمانکاران جزء باید تعریف شود.

انواع پیمان‌ها بر اساس روش پرداخت

الف) Lump-Sum / Fixed Price (قیمت مقطوع)

تعریف

مبلغ کل توافق شده برای کل محدوده کار؛ پیمانکار ریسک افزایش هزینه را می‌پذیرد مگر اینکه تغییرات صریحاً مجوز داده شده باشد.

مزایا:

شفافیت قیمت برای کارفرما؛ تسهیل در بودجه‌بندی.

معایب

پیمانکار بابت هر ریسک قیمتی مسئول است؛ اختلاف بر سر تعریف محدوده متداول است.

نکات حقوقی

تعریف دقیق محدوده (Scope) و مکانیزم تغییرات/تعدیل ضروری است؛ تضمین‌ها، LD و بازنگری اقلام باید صریح باشد.

ب) Unit-Price (قیمت واحد / پیمان مقطوع بر اساس مقادیر متره‎‌شده)

تعریف

قیمت برای واحدهای مشخص (مثلاً هر متر مکعب خاکبرداری) تعیین می‌شود؛ پرداخت براساس مقادیر اجرایی صورت می‌گیرد.

مزایا

مناسب پروژه‌هایی با مقادیر نامشخص؛ عادلانه وقتی مقادیر واقعی متفاوت از برآورد هستند.

معایب: ریسک افزایش مقادیر برای کارفرما؛ نیاز به اندازه‌گیری شفاف و توافق بر روش‌ها.

نکات حقوقی

روش اندازه‌گیری و مرجع تأیید مقادیر باید روشن باشد تا در پرداخت و اختلافات به استناد قرار گیرد.

ج) Cost-Plus / Time & Materials (هزینه‌مستقیم + حق‌الزحمه)

تعریف

کارفرما هزینه‌های واقعی (مواد، دستمزد، تجهیزات) را پرداخت می‌کند به‌علاوه یک درصد یا مبلغ ثابت برای قرارداد.

مزایا

مناسب پروژه‌هایی با عدم قطعیت بالا یا کارهای اصلاحی/اضطراری.

معایب

کارفرما ریسک افزایش هزینه‌ها را برعهده دارد؛ نیاز به شفافیت و کنترلی برای جلوگیری از سوءاستفاده.

نکات حقوقی

«کتاب باز» (open-book) بودن حساب‌ها، حق بازرسی کارفرما، و شروط حداکثر قیمت (GMP) یا سقف هزینه اغلب ضروری است.

د) GMP — Guaranteed Maximum Price

تعریف

گونه‌ای از cost-plus که یک سقف قیمت تضمین‌شده تعیین می‌کند؛ پیمانکار مسئول مازاد بر GMP است.

نکات حقوقی

شرایط افزایش GMP و نحوه برخورد با پس‌اندازها/صرفه‌جویی باید در قرارداد روشن شود

7) Construction Management (CM) — دو گونه اصلی

الف) Agency / CM as Advisor (مدیریت ساخت کارگزار / نماینده مشاور)

تعریف

 

CM به‌عنوان مشاور یا نماینده‌ی کارفرما، مدیریت، هماهنگی و نظارت ارائه می‌دهد ولی قراردادهای اجرایی با پیمانکاران توسط کارفرما منعقد می‌شود.

نکات حقوقی

مرز اختیارات CM و مسئولیت‌های کارفرما باید نوشته شود.

ب) CM at Risk (CMAR)

تعریف

CM وارد پیمان اجرایی می‌شود یا به‌عنوان GC (General Contractor) تعهد قیمت (مثلاً GMP) می‌پذیرد؛ CM مسئول سرمایه و ریسک هزینه است.

مزایا/معایب/نکات حقوقی

ترکیبی از مزایای DB و DBB — نیاز به قرارداد دقیق در خصوص GMP، مسئولیت هزینه اضافی، نحوه تقسیم پس‌اندازها و مکانیزم substituion.

 

8) Public–Private Partnership (PPP), BOT / BOOT / BOO و قراردادهای امثال آن

تعریف

قراردادهای بلندمدت که بخشی یا همه تأمین مالی، طراحی، ساخت و بهره‌برداری به بخش خصوصی محول می‌شود؛ انواعی چون Build-Operate-Transfer (BOT)، Build-Own-Operate (BOO)، Build-Operate-Own-Transfer (BOOT).

مزایا

جذب سرمایه بخش خصوصی، انتقال ریسک عملکرد/مالی به بخش خصوصی.

معایب

پیچیدگی قراردادی و مالی، نیاز به تضمین‌های سیاسی و قانونی، مخاطرات بلندمدت.

نکات حقوقی

چارچوب‌های قانونی (قوانین قراردادهای مشارکتی، موافقت‌نامه‌های دولتی)، تضمین‌های بازپرداخت، حق‌العمل‌های تنظیمی و شرایط فسخ/تمدید باید بطور مفصل مشخص شوند.

 

9) قراردادهای تجاری / تخصصی دیگر

Supply & Install / Turnkey Supply: مناسب برای تجهیزاتی که سازنده تأمین و نصب را نیز برعهده دارد.

Framework / Master Agreements: برای پروژه‌های تکراری یا چندمرحله‌ای با قرارداد پایه و اسناد منفصل برای هر مرحله.

Joint Venture / Consortium: زمانی که چند پیمانکار برای تصدی پروژه بزرگ ائتلاف می‌کنند؛ باید نسبت سهم، تضامین و مسئولیت‌ها روشن شود.

O&M (Operation & Maintenance): مراحل بهره‌برداری و نگهداری پس از تحویل؛ باید سطح خدمات و شاخص‌های عملکرد (KPIs) تعیین شود.

نکات حقوقی عملی و چک‌لیست امور پیمان

نکات حقوقی عملی و چک‌لیست قراردادی (قابل‌اعمال برای همه انواع پیمان‌ها)

تعریف دقیق محدوده کار (Scope of Works): هر چه دقیق‌تر، اختلاف و ادعا کمتر.

تخصیص ریسک صریح: مشخص کن چه ریسکی با کارفرما، چه با پیمانکار است (طراحی، شرایط زیرسطحی، مجوزها، تحریم/فورس ماژور).

مکانیزم تغییرات (Variations): نحوه درخواست، برآورد قیمت و زمان و تأیید رسمی باید روشن باشد.

ضمانت‌ها و تضمین‌ها: ضمانت حسن انجام کار، ضمانت‌های بانکی، ضمانت عملکرد و بیمه‌های مرتبط.

نظام پرداخت و صورتحساب: موعد و مدارک مورد نیاز برای پرداخت، کسورات، پیش‌پرداخت و آزادسازی تضمین‌ها.

خسارت تأخیر (LD) و فسخ: بندهای LD، شرایط خاتمه قرارداد و اثرات مالی آن.

مکانیسم حل اختلاف: داوری داخلی/بین‌المللی، مراحل مذاکره، هیئت حل اختلاف یا دادگاه؛ انتخاب قوانین حاکم.

مالکیت فکری و نقشه‌ها: استفاده، تکثیر و مالکیت مدارک طراحی پس از تحویل.

بیمه و مسئولیت‌ها: بیمه‌های عمومی، بیمه پیمان، بیمه مهندسی، بیمه مسئولیت حرفه‌ای طراحان.

تعهدات زیست‌محیطی و HSE: الزامات ایمنی، الزامات زیست‌محیطی و جرائم مربوطه.

کنترل پیمانکاران جزء و تأمین‌کنندگان: شرایط تایید، مسئولیت حقوقی نسبت به کار پیمانکاران جزء.

شرایط قانونی محلی: در ایران به‌ویژه — تطابق با نشریات/شرایط عمومی پیمان (مثلاً نشریه 4311 و بخشنامه‌های سازمان برنامه و بودجه) و مقررات مناقصات/تدارکاتی.

گزارش‌دهی و مستندسازی: صورتجلسات روزانه/هفتگی، گزارش‌های پیشرفت، مستندات آزمون و راه‌اندازی (commissioning).

 

نشریات سازمان برنامه و بودجه (مثلاً نشریه 4311) جایگاه محکمی در شرایط عمومی پیمان دارند و بسیاری از قراردادهای دولتی باید با این قالب‌ها مطابقت داشته باشند.

رایج‌ترین پیمان صنعت ساخت ایران

پیمان DBB (Design – Bid – Build) ا همان پیمان سنتی سه‌مرحله‌ای

 

در این روش:

1. ابتدا مشاور طراح طرح کامل پروژه را آماده می‌کند (نقشه‌ها، مشخصات فنی و اسناد مناقصه).

2. سپس پروژه از طریق مناقصه در اختیار پیمانکار قرار می‌گیرد.

3. پیمانکار عملیات اجرایی را بر اساس اسناد و نقشه‌های طراحی‌شده انجام می‌دهد.

در این نوع پیمان، رابطه حقوقی به این شکل است:

کارفرما ← قرارداد طراحی با مشاور

کارفرما ← قرارداد ساخت با پیمانکار

پیمانکار و مشاور قرارداد مستقیم با هم ندارند، ولی تعامل دارند.

مزایا

1. وضوح در وظایف و مسئولیت‌ها → نقش طراح، پیمانکار و کارفرما مشخص و تفکیک‌شده است.

2. کنترل بهتر کارفرما بر طراحی → چون طراحی به طور کامل قبل از اجرا نهایی می‌شود.

3. شفافیت حقوقی → در نظام فنی و اجرایی ایران (شرایط عمومی پیمان) این نوع پیمان رایج‌ترین و مستندترین نوع است.

4. رقابتی بودن قیمت‌ها → به دلیل وجود مناقصه بر اساس اسناد کامل طراحی.

5. کاهش ریسک تغییرات بنیادی → چون طراحی پیش از اجرا تکمیل می‌شود.

معایب

1. طولانی بودن مدت پروژه → چون ابتدا باید طراحی کامل شود، بعد مناقصه و سپس اجرا.

2. ریسک تضاد بین طراح و پیمانکار → هرکدام دیگری را مقصر مشکلات اجرا می‌دانند (Claims & Disputes).

3. انعطاف‌ناپذیری → تغییرات در حین اجرا پرهزینه و زمان‌بر است.

4. انتقال ریسک‌ها به کارفرما → چون کارفرما باید طراحی کامل و بدون نقص ارائه دهد؛ هر خطای طراحی، مسئولیتش با کارفرماست.

نکات حقوقی

1. مسئولیت طراحی در این پیمان با کارفرما (از طریق مشاور) است. بنابراین اگر نقشه‌ها یا مشخصات ناقص باشند، کارفرما مسئول جبران خسارت است.

2. پیمانکار صرفاً مسئول اجرا طبق نقشه‌ها و مشخصات است و تعهدی به کارایی یا عملکرد کلان پروژه (Performance) ندارد.

3 Claims در این پیمان بیشتر به دلیل نقص طراحی، تاخیر در تحویل اسناد یا تغییرات کارفرما رخ می‌دهد.

4. شرایط عمومی پیمان ایران دقیقاً بر اساس همین نوع پیمان تنظیم شده و هنوز رایج‌ترین قرارداد اجرایی در پروژه‌های عمرانی ایران است.

جمع‌بندی

پیمان DBB یک روش سنتی، شفاف و حقوقی مستحکم است که برای پروژه‌های عمومی و دولتی ایران همچنان اصلی‌ترین چارچوب محسوب می‌شود. با این حال، به دلیل تفکیک طراحی و اجرا و عدم وجود یکپارچگی، در پروژه‌های پیچیده یا نیازمند زمان کوتاه، کارایی پایینی دارد.